关于《潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法》的政策解读

一、制定《潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法》的必要性

一是进一步完善土地用途划分的政策要求。根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）的要求，市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务基准地价，依法评估并合理确定出让底价，2017年7月13日国土资源部办公厅印发的《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），要求“自2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价”，我区已于2019年10月8日公布了潮安区城镇国有建设用地基准地价更新及公共服务用地基准地价，2014年11月26日我区颁布《潮安区基准地价标准及实施办法》中的用途与现行用途划分存在部分不一致的实际问题，为有效解决，特制定本办法。

二是体现近期政府对社会经济发展导向的规划意志。随着《潮州市城市总体规划》（2015-2035）的颁布、实施，潮安区中心城区的规划范围发生了调整，本办法对以上环节做了更新及调整。

二、制定《实施办法》的合法性和可行性

《实施办法》以《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第三次修正）及《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日发布）和《广东省地价管理规定》（1998年11月9日发布）等法律法规为依据，明确了城镇国有建设用地基准地价标准的适用范围、基准地价内涵、价格表现形式及主要级别分布等内容，规范了《实施办法》具体实施、管理和应用的具体措施，补充了《实施办法》应用中特殊情况的说明，具有较强的针对性和可操作性。

《实施办法》实施后，能够解决现有城镇国有土地资源资产基准价格与市场脱节，出让划拨土地、改变土地用途、土地上市交易时的评估依据欠标准等问题。

三、主要内容说明

《潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法》共有17条条款。对适用范围、实施与管理、基准地价内涵、价格表现形式及主要级别分布情况、基准地价修正系数体系及其应用说明、应用中特殊情况说明、适用业务范围及更新调整条件与解释权等八大领域作出明确规定。

1、适用范围，共一条，为第2条。《实施办法》适用于潮安区城区及各镇建成区和规划区范围内的国有建设用地。强调规划区定级区域范围外的国有建设用地使用权价格，参照定级区域末级执行。

2、具体实施和管理部门，共一条，为第3条。《实施办法》由区自然资源局负责具体实施，区财政、税务和市场监督管理等部门共同做好相关管理工作。

3、基准地价内涵，共四条，为第4-7条。其中第4条确定了基准地价的用地类型、开发程度、评估基准日、出让年期；第5条确定了基准地价的价格构成；第6条确定了基准地价土地用途的划分标准；第7条确定了基准地价的面积测定标准及设定容积率。

4、基准地价的价格表现形式及主要级别分布情况，共一条，为第8条。

5、基准地价修正系数体系及其应用说明，共二条，为第9、10条。具体宗地地价计算时，可根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正，土地用途和规划条件要按照区自然资源局确定的进行计算。

6、基准地价应用中特殊情况的说明，共三条，为第11-13条。规定了商住混合用地采用基准地价时的计算方法，容积率出现超出正常范围时的处理方法，以及对除商服、住宅、工业、公服用地以外的其他用地设定的适用基准地价类型和修正系数。

7、规定了基准地价的适用业务范围，当宗地价格评估低于基准地价修正的宗地地价时采取的处理办法，以及划拨土地出让、改变用途、上市交易时的评估依据，共二条，为第14、15条。

8、基准地价更新调整条件及《实施办法》解释权与实施时间，共二条，为第16、17条。

政府文件：关于修订《潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法》的通知