安府规〔2021〕2号

关于修订《潮安区城镇国有建设用地基准

地价标准及实施办法》的通知

各镇人民政府、万峰林场，区府直属各单位：

现将《潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法》予以修订，重新印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区自然资源局反映。

2021年6月4日  

公开方式：主动公开

  抄送：区委各部、委、办，人大办，政协办，纪委办，法院，检察院，人武部，各人民团体，上级驻潮安各单位。

潮州市潮安区人民政府办公室                                                                       2021年6月4日印发

潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法

第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规规章的规定，结合本区实际，制定本基准地价标准及实施办法。

第二条本次公布的基准地价适用于潮安区城区及各镇建成区和规划区范围内的国有建设用地（范围详见潮安区基准地价图）。

规划区定级区域范围外的国有建设用地使用权价格，参照定级区域末级执行。

第三条  本办法由区自然资源局负责具体实施，区财政、税务和市场监督管理等部门共同做好相关管理工作。

第四条基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地，按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、通排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2019年5月31日，法定最高出让年期城镇国有建设用地使用权级别内的平均价格，其中商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地（以下简称“公服用地”）50年。

第五条基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。

第六条基准地价土地用途划分为商服、住宅、工业、公服用地（类别一）和公服用地（类别二），共五类。

各类用地的具体划分标准为：

（一）适用商服用地基准地价标准的用地包括：

1.零售商业用地：以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等用地。

2.批发市场用地：以批发功能为主的市场用地

3.餐饮用地：饭店、餐厅、酒吧等用地。

4.旅馆用地：宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地。

5.商务金融用地：指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。

6.娱乐用地：指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地。

7.其他商服用地：指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。

（二）适用住宅用地基准地价标准的用地包括：

住宅用地指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，不含配套的商业服务设施等用地。

（三）适用工业用地基准地价标准的用地包括：

1.工业用地：指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产服务的附属设施用地

2.采矿用地：指采矿、采石、采砂（沙）场，砖瓦窑等地面生产用地，排土（石）及尾矿堆放地。

3.仓储用地：指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等。

（四）公服用地（类别一）：指用于机关团体、新闻出版、科教文卫等的土地。

1.机关团体用地：指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。

2.新闻出版用地：指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。

3.教育用地：指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。

4.科研设计用地：指独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地。

5.医疗卫生用地：指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地；卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地；对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地；急救中心、血库等用地。

6.文化设施用地：指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、档案馆、科技馆、美术馆和展览馆等设施用地；综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地。

7.体育用地：指体育场馆和体育训练基地等用地，包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各大类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地。

（五）公服用地（类别二）：指用于社会福利、公园绿地、公共设施等的土地。

1.社会福利用地：指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地。

2.公园与绿地：指城镇内部的公园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地

3.公共设施用地：指用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

第七条城镇国有建设用地的级别基准地价是以规划建设用地红线（指经区自然资源局批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物、构筑物等所占的土地面积，不包括负担的城市道路用地面积）内面积为基础测定的。

商业用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的。

城镇国有建设用地的级别基准地价体系中商服用地的设定容积率为2.0、住宅用地的设定容积率为2.0、公服用地（类别一）的设定容积率为1.5。工业用地和公服用地（类别二）不设定容积率，根据具体项目设计需求设定。

第八条商服用地基准地价的价格表现形式采用首层楼面地价作为级别价和路线价，住宅用地基准地价采用平均楼面地价作为级别价。工业用地、公服用地（类别一）和公服用地（类别二）的基准地价采用单位面积地价作为级别价。

根据潮州市城市总体规划（2015-2035）确定的潮安城区规划范围（含庵埠镇、彩塘镇、金石镇、沙溪镇），其国有建设用地土地分为一至五级，一级为最高，五级为最低。东凤镇、古巷镇、凤塘镇、浮洋镇、江东镇、登塘镇等六镇城镇规划范围内，国有建设用地土地都分为一至三级。龙湖镇、凤凰镇、文祠镇、归湖镇、赤凤镇等五镇及万峰林场城镇规划范围内，国有建设用地土地都分为两级。

第九条基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。

应用商服用地级别基准地价计算具体宗地地价时，要进行区域因素、容积率、楼层、使用年期、临路条件、街角地、开发程度和其它个别因素及期日等修正。

应用商业用地路线价计算具体宗地地价时，要进行容积率、楼层、使用年期、临街深度、宽度、宽深比、街角地、开发程度和其它个别因素及期日等修正。

应用住宅用地级别基准地价计算具体宗地地价时，要进行区域因素、容积率、楼层、使用年期、临路条件、开发程度、其它个别因素及期日等修正。

应用工业用地级别基准地价计算具体宗地地价时，要进行区域因素、使用年期、临路条件、开发程度和其它个别因素及期日等修正。

应用公服用地（类别一）级别基准地价计算具体宗地地价时，要进行区域因素、容积率、使用年期、临路条件、开发程度和其它个别因素及期日等修正。

应用公服用地（类别二）级别基准地价计算具体宗地地价时，要进行区域因素、使用年期、临路条件、开发程度和其它个别因素及期日等修正。

第十条  利用基准地价修正系数体系法计算宗地地价时，要按照区自然资源局确定的土地用途和规划条件进行计算。

（一）对于规划条件中的容积率，如果仅确定了容积率上限，则按照容积率上限核定宗地容积率；如果确定了容积率上限和下限，已建的按照实际容积率核定宗地容积率，未建成的按照容积率上限核定宗地容积率。

（二）对于已领取不动产登记证书但没有规划条件，已建的按照实建面积计容积率；但用途为商服或住宅用地的，容积率未达设定容积率的按设定容积率计，超过7.0按照容积率7.0核定；未建的须到区自然资源局申请批准规划条件。

第十一条商住混合用地项目中，商服部分采用项目所在的商服路线或商服用地级别的路线价或级别基准地价测算，住宅部分采用所在住宅用地的级别基准地价计算。

第十二条在商服和住宅用地级别基准地价容积率修正中，容积率小于1.0时按1.0修正，大于7.0时按7.0修正；在公服用地（类别一）容积率小于0.5时按0.50修正，大于4.0时按4.0修正；工业用地和公服用地（类别二）不进行容积率修正。

第十三条  根据潮安区实际情况，对除商服、住宅、工业、公服用地以外的其他用地设定适用基准地价类型和修正系数。

（一）铁路用地、轨道交通用地、公路用地、城镇村道路用地和管道运输用地适用公服用地（类别二）级别基准地价，修正系数1.0；交通服务场站用地适用公服用地（类别二）级别基准地价，修正系数1.2；港口码头用地适用公服用地（类别二）级别基准地价，修正系数1.1。

（二）风景名胜设施用地和宗教用地适用公服用地（类别一）级别基准地价，修正系数0.8；殡葬用地适用公服用地（类别一）级别基准地价，修正系数1.5；监狱场所用地适用公服用地（类别一）级别基准地价，修正系数1.0。

第十四条本基准地价标准实施之日起，国有建设用地的出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估以本基准地价计。当宗地价格评估低于基准地价修正的宗地地价时，以基准地价修正的宗地地价计。

第十五条  原以划拨方式取得的国有建设用地使用权申请补办非经营性出让手续的；或符合法律法规的规定，申请改变用途的，经区政府批准同意后，按2019年自然资源部印发的《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》进行评估后补交地价款。

已购公有住房、房改房、解困房、安居房或经济适用房上市交易时，涉及宗地性质为划拨的，按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）进行评估后补交土地出让金。

第十六条  基准地价根据国家和省、市的有关规定结合本区的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。

第十七条  本办法由区自然资源局负责解释。本办法自颁布之日起施行，有效期五年，原《潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法》（安府规〔2020〕4号）同时废止。

附件：潮安区基准地价更新及公共服务用地地价编制主要成果

政策解读：关于《潮安区城镇国有建设用地基准地价标准及实施办法》的政策解读